Seiring waktu, kesadaran pengembang untuk terlibat dalam kegiatan membangun rumah subsidi berkualitas semakin meningkat. Menteri PUPR Basuki Hadimuljono dalam kegiatan
“Gerakan Membangun Rumah Subsidi Berkualitas”, meluncurkan aplikasi SiPetruk untuk membantu para pengembang, perbankan, masyarakat, dan pemerintah dalam melaksanakan pembangunan rumah subsidi sesuai dengan ketentuan teknis yang berlaku (Selasa, 18/5/2021).
Namun, data BPS pada 2021 menunjukan, masih ada 12,7 juta rumah tangga belum memiliki rumah dan berpotensi terus meningkat setiap tahun.
Menurut Paul, dampak pandemi Covid-19 dan gejolak ekonomi global menyebabkan turunnya daya beli masyarakat. Kendala lain yang dihadapi oleh MBR sektor informal adalah masih tingginya tingkat bunga pinjaman KPR mikro yang sebesar 9% dan berjangka pendek.
Angka tersebut jauh lebih tinggi daripada KPR bersubsidi dengan suku bunga 5% dan berjangka panjang hingga 20 tahun.
Sebagai jawaban atas kebutuhan perumahan, pemerintah mencanangkan Program Sejuta Rumah (PSR) pada 2015, yang melibatkan seluruh stakeholder perumahan. Capaian PSR 2015-2019 sebanyak 928.220 unit (48.792 unit rusun, 700.641 peningkatan kualitas rumah swadaya, 35.215 unit pembangunan baru rumah swadaya, 23.960 unit rumah khusus, dan 119.612 unit bantuan PSU perumahan).
Pada periode 2020-2021, pembangunan perumahan sebanyak 373.122 unit yang terdiri atas 7.847 unit rusun, 360.389 unit peningkatan kualitas rumah swadaya, 4.866 unit rumah khusus, dan 37.279 unit bantuan prasarana, sarana, dan utilitas umum (PSU).
Selanjutnya pada 2022, target perumahan subsidi yang dibangun oleh pengembang mencapai 322.582 unit yang difasilitasi oleh program FLPP, BP Tapera, dan BP2BT.
“Artinya anggaran yang disiapkan untuk bantuan PSU hanya sekitar 10% dari kebutuhan. Namun, dukungan stakeholder bidang perumahan begitu berdampak, tercatat total capaian PSR tahun 2015-2021 sebesar 6.871.094 unit. Pada Agustus 2022, jumlah capaian PSR sebesar 592.484 unit. Jumlah ini cukup membanggakan, tetapi masih perlu ditingkatkan.,” kata Paul.
Realisasi FLPP
Paul mengungkapkan, realisasi FLPP pada 2010 hingga Agustus 2022 sebanyak 1.068.226 unit, tetapi realisasi untuk rumah susun selama periode ini hanya 588 unit.
Bahkan, realisasi untuk unit rusun pada 2022 masih belum ada. Di sisi lain, kebutuhan rumah baru sebanyak 60% dari 800.000 unit per tahun ada di perkotaan.
“Selain itu, kawasan kumuh terbesar dan backlog juga berada di perkotaan, sehingga penyediaan perumahan di perkotaan yang relevan adalah rumah susun,” lanjutnya.
Saat itu, realisasi FLPP masih didominasi pembangunan rumah tapak, maka urban sprawling akan mengganggu keseimbangan lingkungan ataupun perkotaan. Kota-kota akan menjadi megapolitan yang boros sumber daya alam dan berpontensi merusak lingkungan yang diakibatkan banyaknya konversi lahan pertanian menjadi perumahan.
Paul menilai, seharusnya FLPP tidak diarahkan seluruhnya melalui skema kepemilikan sehingga harus disiapkan mekanisme bantuan sewa atau sewa beli untuk hunian di perkotaan. Selain itu, dari sisi supply juga perlu melakukan inovasi kebijakan agar tidak menghambat para pengembang dalam penyediaan perumahan vertikal di perkotaan.
Menurutnya, salah satu terobosan untuk rusun bagi MBR adalah dimungkinkannya Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) Barang Milik Negara (BMN) atau Barang Milik Daerah (BMD) dengan cara sewa. Namun, mekanisme ini masih memerlukan dukungan regulasi teknis di lapangan, seperti SOP perhitungan harga sewa lahan, baik itu lahan BMN maupun BMD.
“Memang perlu dikaji seperti sebesar apa daya beli terhadap mekanisme SKBG tersebut. Mengingat rumah susun dibangun di atas lahan sewa milik BMB/BMD atau wakaf atas diberikannya kelonggaran masa sewa hingga 60 tahun,” kata Paul.
Sinkronisasi kebijakan perumahan juga perlu dilakukan karena belum sesuai regulasi seperti usia bangunan 50 tahun berdasarkan SNI 1726:2019 dibandingkan dengan SKBG yang mencapai 60 tahun, sebagaimana yang diamanatkan UU No 20/2011 tentang Rumah Susun.
Mekanisme SKBG merupakan alternatif skema pembiayaan lain seperti Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) yang melibatkan peran dan partisipasi pihak pelaku pembangunan atau investor. Namun, sejak diluncurkannya skema KPBU oleh Kementerian Keuangan, hanya sektor perumahan yang belum terlaksana.
Paul mengatakan, kelemahan SKBG adalah tidak adanya kredit fidusia yang berjangka panjang dan tidak ada jaminan hipotik, melainkan jaminan fidusia yang belum dikenal dalam perumahan. Sebagaimana pinjaman fidusia dan jaminan fidusia pada kendaraan bermotor.
Selain itu, Tapera juga dapat menjadi andalan sumber pembiayaan dana murah jangka panjang. Namun, sumber dana ini mekanisme dan ketentuan besaran iurannya belum ada hingga sekarang. Meskipun UU Tapera No 4/2016 sudah berumur 6 tahun sejak ditetapkan.
